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La loi n°96-1107 du 18 décembre 1996, dite loi "Carrez" et son décret d'application n° 97-532 du 23 mai 1997 portant définition de la partie privative d'un lot de copropriété, ont renforcé la protection des acquéreurs. Ainsi, depuis le 19 juin 1997, tous les vendeurs de lots en copropriété doivent certifier à leurs acquéreurs la superficie du bien vendu.

La loi et son décret d'application

Quels sont les biens concernés ?

En modifiant l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 relative à la copropriété, la loi "Carrez" ne s'applique donc qu'aux lots de copropriétés quelle que soit leur affectation : usage d'habitation, local professionnel, boutique ou usage mixte.

En matière de logements sont donc concernés les appartements et les villas insérés dans des groupes d'habitations en copropriété, à l'exception des logements neufs puisque, dans le cadre du contrat de vente d'immeuble à construire, le promoteur est tenu d'indiquer les différentes surfaces (SHON, SHOB, surface habitable). L'obligation de mesurage ne s'applique pas aux annexes du logement telles que les caves, celliers, garages, balcons, loggias, emplacements de stationnement. Les locaux d'une superficie inférieure à 8 m2 échappent à cette règle.

Quelles surfaces prendre en compte ?

Il s'agit de prendre en compte la surface des planchers des locaux clos et couverts, de mur à mur, après déduction des surfaces occupées par m'épaisseur des murs et cloisons, des marches et cages d'escaliers, des gaines et des embrausres de portes et fenêtres. Tous les locaux, parties d'immeuble et combles dont la hauteur de plafond est inférieure à 1,80m ne sont pas comptabilisés dans le résultat de la surface "CARREZ" ; en revanche, les placards et cagibis sous une hauteur de plafond identiques sont comptabilisés.

Incidences sur la vente et mesurage

Quelle mention dans l'acte de vente ?

"Toute promesse unilatérale de vente ou d'achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot. La nullité de l'acte peut être invoquée sur le fondement de l'absence de toute mention de superficie".

L'erreur de calcul ne remet pas en cause la vente mais ouvre droit à une compensation. En effet, si la superficie annoncée se révèle inférieure de plus de 5% à la superficie réelle, l'acquéreur peut demander une diminution du prix proportionnelle à la différence de surface. A l'inverse, en cas d'excédent de surface, le vendeur n'a aucun droit de réclamer une compensation.

A défaut d'accord amiable avec le vendeur, l'acheteur devra demander la diminution du prix en justice et son action devra être intentée dans le délai maximum d'une année, à compter de la signature de l'acte de vente notarié. Le Tribunal de Grande Instance est compétent en la matière. En pratique, le vendeur doit fournir une attestation de surface annexée à la promesse ou au contrat de vente.

Qui réalise les mesures ?

La loi n'imposant rien en la matière, le recours à un professionnel qualifié (architecte, géomètre-expert, maître d'oeuvre agréé, expert reconnu...) et assuré pour cette mission est cependant souvent conseillé. Dans le cas d'une éventuelle erreur de mesure, son assurance responsabilité civile couvrira une action en diminution du prix de la part d'un acquéreur mécontent.

Source : GFNP